Chcesz sprzedać, kupic mieszkanie? A może wziąść kredyt hipoteczny? Jeśli nie wiesz jak to zrobić, przeczytaj nasz poradnik.
Źródło: Gazeta Wyborcza 24.03.2009
Jak podaje Gazeta Wyborcza "Sprzedaż mieszkania - własność spółdzielcza. Mieszkanie w spadku.
Do sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu niezbędne będzie:
- zaświadczenie wydane przez spółdzielnię
- podstawa prawna nabycia lokalu przez spadkobierców np. rodziców lub dziadków (np.podział)
- postanowienie sądu o stwierdzieniu nabycia spadku
- zaświadczenie wydane przez urząd skarbowy, że podatek od spadku jest uregulowany
Kto ponosi koszty formalnoprawne przy podpisywaniu umowy przedwstępnej - kupujący czy sprzedający?
Za zapłatę wynagrodzenia notariuszowi odpowiadają strony umowy solidarnie. Natomiast jest dopuszczalna umowa między stronami, która z nich pokryje koszty, czy sprzedający, czy kupujący.
Kupno mieszkania - umowa przedwstępna
Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichś powodów nie można zawrzeć umowy ostatecznej a kontrahenci chcą się związać. Jeśli zakup ma być realizowany przy pomocy kredytu hipotecznego, to bank będzie takiej umowy żądał. Właścicielami nieruchomości jest się wtedy, gdy dojdzie do podpisania aktu notarialnego, a kontrahent będzie czekał na zapłatę z banku, który udzielił kredytu. Jeżeli się tej zapłaty nie doczeka w umówionym terminie, to na pewno będzie dochodził zapłaty.
Konkubinat - wspólny kredyt
Jeśli konkubinat bierze wspólny kredyt na kupno domu, to oboje widnieją jako kredytobiorcy i współwłaściciele domu. Bank w umowie kredytowej zadba o swoje prawa i każda ze stron konkubinatu ponosi solidarną odpowiedzialność za cały kredyt. W przypadku, gdyby kredyt przestał być spłacalny, staje się natychmiast wymagalny. A w przypadku braku spłaty bank może skorzystać z usług komornika w celu wyegzekwowania zapłaty. W przypadku sprzedaży nieruchomości przez konkubinat lub komornika, pieniądze jakie pozostaną po potrąceniu wszystkich należności banku, będą do podziału między stronami konkubinatu. Jeżeli jedna ze stron spłaci do tego czasu kredyt w większej wysokości, to przypadłaby mu większa kwota niż drugiemu.
Księga wieczysta
Jest odzwierciedleniem stanu prawnego działki lub innej nieruchomości. Jeśli szukamy informacji nt. właścicieli działki, na której buduje deweloper, to firma musi mieć jej odpis. Firma ma obowiązek pokazać go zainteresowanym kupnem mieszkania. Pamiętajmy, że odpis nie powinien mieć więcej niż trzy miesiące. Im bardziej aktualnym wypis, tym pewniejsze informacje. Na co zwrócić uwagę:
- w dziale I - czy nieruchomość, którą oglądaliśmy jest tą samą, której adres znajduje się w wypisie; porównajmy dane adresowe, czy ten sam numer działki znajduje się w umowie, jaką mamy podpisać z deweloperem.
- w dziale II - czy deweloper jest wpisany jako właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości. Jeśli nie, trzeba poprosić o akt notarialny nabycia działki i sprawdzić w nim: czy faktycznie kupił nieruchomość, zapłacił całą kwotę, czy został zarejestrowany wniosek o wpisanie dewelopera do działu IIKW jako właściciela nieruchomości.
- w dziale II - czy nie ma wspisów z tytułu obciążeń osobistych, jak: służebność osobista, prawo użytkowania przez osoby trzecie itp. Sprawdźmy również, czy nie ma wzmianki o wszczęciu egzekucji względem dewelopera.
- naszych wątpliwości nie powinny budzić wpisy służebności na rzecz zakładów energetycznych, wodociągowych czy gazowych (te zakłady nie są właścicielami gruntu, korzystają więc ze służebności, by doprowadzić media). Nie martwmy się także o wpisane wnioski o ujawnienie roszczenia dotyczącego ustanowienia odrębnej własności lokalu dla osób, które zawarły z deweloperem umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.
- w dziale IV - czy nie ma wpisu hipoteki na rzecz banku, co oznaczałoby, że deweloper korzysta z kredytu inwestycyjnego. W takim wypadku w umowie przedwstępnej powinno znaleźć się zobowiązanie, że dana nieruchomość zostanie sprzedana bez obciążeń (hipoteka banku będzie wykreślona lub lokal będzie z niej zwolniony) czy nie ma wpisu o hipotece przymusowej, co może oznaczać zaległości podatkowe, z tytułu ZUS lub wobec innych podmiotów. Do czasu wykreślenia z hipoteki nie radzimy zawierać żadnych transakcji z deweloperem."
